برخی خریداران ویلا در شمال بارها با مشکلات حقوقی و قضایی ناشی از قراردادهای مشکل‌دار، روبرو شده‌اند و حتی پایشان به دادگاه‌ها و مراجع قضایی نیز باز شده است. بارها شاهد بوده‌ایم که پرونده‌های حقوقی‌ای در رابطه با قراردادهای خرید و فروش ویلا تشکیل شده که دلیل اصلی آن‌ها در نظر نگرفتن ساده ترین مسایل حقوقی بوده است. باید در نظر داشته باشید امضای مبایعه نامه، اجاره نامه و قراردادهای شراکتی و حتی سند ویلا نیز دارای چند زیر مجموعه و نکات جزیی هستند که باید در هنگام عقد قرارداد به آن‌ها توجه نمود.

مبایعنامه املاک همان بیع نامه است و به قراردادی بین خریدار و فروشنده اطلاق می‌شود که مالی درعوض مبلغ و بها بین طرفین به صورت مکتوب ثبت و تبادل می‌گردد. مبایعنامه لغتی است عربی و بر وزن مفاعله مطرح می‌شود و به معنی شخصی که در یک زمان هم خریدار است و هم فروشنده، پس واژه‌ای اشتباه است و صحیح آن بیع نامه یعنی شخصی به عنوان خریدار و شخص دیگر به عنوان فروشنده در یک زمان را شامل می‌شود، پس به جای قرارداد مبایعنامه از واژه صحیح بیع نامه استفاده شود.

مبایعنامه سندی است عادی که مورد توافق و تعهد خریدار و فروشنده در هر معامله‌ای از املاک تا موارد دیگر مثلا در مورد خودرو، سیمان و … را شامل می‌گردد.

قرارداد عادی بین طرفین معامله که توافق در زمان و پرداخت و تحویل مورد معامله بین خریدار و فروشنده مکتوب می‌گردد.

قولنامه می‌تواند عادی با رسمی باشد، اهمیت قولنامه رسمی در امان بودن از تردید و تکذیب مطرح است.

قولنامه هم مانند هر قرارداد دیگری امکان فسخ دارد و برای این موضوع باید شرایط زیر را در نظر بگیرید:

● قصد: اولین شرط مهم این است که اگر هر کدام از طرفین تصمیم به فسخ دارد، اراده جدی داشته باشد و برای آن اقدام کند.

● رضایت: هر دو طرف باید نسبت به فسخ راضی باشند. در صورتی که مانعی یا اکراهی برای فسخ وجود داشته باشد و از روی اجبار این موضوع صورت بگیرد، فسخ معتبر نیست.

● اهلیت: شرایط سنی، عقلی، اهلیت و هوشیاری کافی شرط فسخ هر قراردادی است.

چنان چه در مبایعنامه هر یک از طرفین به تعهدات خود در ثمن معامله و شرایط تسلیم مورد معامله عمل نکنند با آن‌ها برخورد می‌شود ولی در قولنامه از اجبار به انجام تعهد را می‌توان از طریق دادگاه درخواست کرد.

سند زمین شمال بر سه نوع است، این سند می‌تواند شورایی باشد، اصلاحات اراضی باشد و یا شش‌دانگ خطاب گردد. از این جا شروع کنیم که برخی زمین‌های مورد معامله در کشور فاقد سند قطعی هستند و تنها با در اختیار داشتن یک سند قراردادی میان خریداران و فروشندگان منتقل می‌گردند.

در چنین شرایطی آن که ناظر است تا اتفاقی رخ ندهد و کسی خود را صاحب زمین جا نزند شورا و دهیاری آن محله است. به چنین سندهای قراردادی، نام سند شورایی اطلاق می‌شود. این سند به تایید مهر دهیاری می‌رسد و دارای کدرهگیری و مبایعنامه جهت پیگیری است. سند صادر شده از نوع باغات و یا مشجر می‌باشد به این معنا که تاکنون ساخت و سازی در آن صورت نگرفته، چنان‌چه صاحب زمین مایل باشد کاربری زمین را به مسکونی تغییر دهد و سند مسکونی برای آن اتخاذ نماید، می‌بایست در راستای کسب جواز ساخت اقدام کند با این کار در نهایت موفق به دریافت سند تک برگ یا سند شش‌دانگ مسکونی خواهد شد.

نوم دوم از سند زمین، سند اصلاحات اراضی است. قبل از انقلاب برخی کشاورزان چنان‌چه در برهه‌ای مشخص بر یک زمین فعالیت می‌کردند می‌توانستند برای آن زمین سند بگیرند و آن را به نام خود بزنند که این نوع سند با نام اصلاحات اراضی شناخته می‌شود. این نوع سند کاملا رسمی است، می‌توان این زمین را قطعه‌بندی کرد و نهایتا به فروش رساند.

به مهم‌ترین نوع سند زمین رسیدیم، سند تک برگ که رسمی‌ترین سند حال حاضر است و چنان‌چه ملکی از این نوع سند بهره‌مند باشد بی‌تردید قابل اعتماد و مطمئن برای خرید خواهد بود.

نحوه استعلام نوع کاربری زمین

برای هر یک از زمین‌های موجود در شمال کاربری متفاوتی وجود دارد، این که نحوه استعلام کاربری زمین چگونه است؟ باید مطلب زیر را مطالعه نمایید.

استعلام نوع کاربری زمین را می‌توانید از دوایر دولتی همچون اداره جهاد کشاورزی و اداره منابع طبیعی شهر و محلی که زمین در آن قرار دارد استعلام کنید.

البته در گام نخست استعلام برای خرید زمین را می‌توانید از دهیاری روستا یا محلی که زمین در آن قرار دارد انجام دهید.

آن‌چه در بالا بدان اشاره کردیم، خلاصه‌ای بود از آن چه لازم است در عقد قراردادهای مربوط به خرید یا انتقال ویلا و هم‌چنین تنظیم سند در نظر بگیرید. با این حال ذکر مواردی هم‌چون تاریخ انشاء و امضا قرارداد از دیگر موارد ضروری است. فراموش نکنیم متعلقات و اطلاعات اضافی در خصوص “مورد معامله” باید به درستی درج گردد که از جمله آن‌ها می‌توان به شماره پرونده قبض تلفن، آب، برق و گاز اشاره کرد، قید این نکات نشان می‌دهد “مورد معامله” با این متعلقات همراه بوده و صحت و سقم ادعای شما را ثابت خواهد کرد.

چنان‌چه ویلای شما دارای انباری است و مجهز به پارکینگ اختصاصی می‌باشد، ذکر آن‌ها ضروری است. دیگر موارد مهم در بخش “ملاحضات قرارداد” درج می‌گردند که از جمله آن‌ها می‌توان به میزان پیش پرداخت اشاره کرد و “نوع پرداخت ثمن” را نام برد. چنان‌چه توافق دیگری حاصل شده و یا قیود و شروطی مطرح گردیده است، بایستی در این بخش از قرارداد لحاظ گردد تا به عنوان سندی مکتوب در آینده قابل استناد باشد.

قبل از خرید ملک یا ویلا قولنامه‌ای به نکات زیر دقت کنید:

1. ملک‌های قولنامه‌ای فاقد سند بوده و نمی‌توانید از دفترخانه استعلام بگیرید، پس جهت استعلام ملک یا ویلا قولنامه‌ای باید در شهر به شهرداری یا در روستا به دهیار و شورا مراجعه کنید.
2. اگر ملک قولنامه‌ای به صورت ارث و میراث به فروشنده رسیده است، گواهی انحصار وراثت را به طور کامل بررسی و از تسویه مالیات بر ارث توسط فروشنده مطمین شوید.
3. مطمین شوید ملک قولنامه‌ای مشکل معارضه و ثبت نداشته باشد.
4. توجه کنید ملک قولنامه‌ای در رهن، وثیقه، توقیف نباشد.
5. دقت کنید موقع نوشتار قولنامه، مشاعات مربوط به شما در قرارداد قید گردد.